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29/12/17 - Categoría: FinanzasInmobiliarioRRHH / Legal

En abril del 2017, el diario El Mercurio titulaba que era el momento de refinanciar los créditos hipotecarios, por lo que muchas personas comenzaron a revisar sus créditos y a solicitar papeles para poder refinanciar sus deudas. En el Blog de Edifito quisimos averiguar si es mito o realidad eso de que es el momento ideal  para refinanciar un crédito hipotecario y, para ello, conversamos con el jefe de carrera de Contador Público y Auditor de la Universidad del Pacífico, Arturo Farías, quien explica que “la baja de la tasa de política monetaria significa que cada peso vale menos, el precio del dinero en el tiempo es más bajo y, por tanto, los créditos que otorgan las instituciones financieras deberían ser más baratos. Esta rebaja está enfocada, principalmente, en darle dinamismo a nuestra economía”.

Francisco González, jefe de Oficina Irarrázaval del banco BCI, en referencia a cuándo es el mejor momento para refinanciar, señala que “todo va a depender de cuándo se tomó el crédito hipotecario.  Hay especulación en el mercado en relación a que hoy en día es el monto más favorable de refinanciar, pero depende de la tasa que se tenga. Si se tomó hace uno o dos años atrás, no hay mucha diferencia a la tasa que se podría optar. Si bien, puede ser más barata, pero para tener una idea un 0,3 bajo como 0,5 puntos porcentuales de tasa, y dependiendo del monto el crédito, por ejemplo un monto promedio de 3.000 UF, lo que se ahorra son $3.000 o $4.000 pesos dependiendo la cantidad de años. Por eso, siempre es bueno verificar cuándo se tomó el crédito actual y tener la opción de rebajar años para obtener una mejor tasaMujerMarrónfumo Gabor 1339 FashionBailarinas Shoes Para Eu zqSMVUp, a menos años mejor tasa, y lógicamente ver el remanente con respecto al saldo del capital insoluto que queda por pagar, que significa eso que menos monto por pagar va a tener un diferencial en lo que respecta a la tasa, porque si quedan 400 o 500 UF por pagar no es un negocio conveniente volver a refinanciarlo, independiente de la tasa, porque ya se ha amortizado gran parte de los intereses del créditos”.

Sin embargo, Arturo Farías advierte que el impacto de esta medida no es inmediato. “Este anuncio de la baja en la Tasa de Política Monetaria puede dar la sensación de que es un buen momento para endeudarse, no obstante, es importante advertir a los consumidores que el efecto a la baja en las tasas de interés que se cobra a los consumidores no es inmediato y dependerá de cada institución financiera la forma en que se hará llegar al consumidor”, precisa el experto en finanzas.

Entonces, ¿para quiénes es bueno refinanciar? “Generalmente, lo que me ha tocado ver, es mejor para personas con créditos que se tomaron en promedio hace 5 años hacía atrás y que tienen tasas más altas de mercado.  Por ejemplo, el año 2012 o 2010 tienen tasas más altas en relación con lo que hoy en día podemos ofrecerles. La rebaja de tasa o la rebaja del dividendo, si es un punto porcentual, ya puede ser un factor considerable. En el caso anterior, de un hipotecario promedio de 3.000UF, ahí serían 10.000 o 20.000 pesos mensuales de ahorro por un punto porcentual. En base a eso, es posible hacer una buena rebaja, con respecto al ahorro de un dividendo”, indica el ejecutivo del Banco BCI.

En cuanto al promedio de cifras de 2017, Francisco González afirma que “llegó mucha gente solicitando el refinanciamiento de su crédito, pero la gente cometía el error de pensar que esto era como firmar un pagaré y se cursaba. El proceder para esta operación es que se incurre en gastos dentro del refinanciamiento solicitado, gastos como tasación y reinscripción en el Conservador de Bienes Raíces, aunque estos son más baratos porque el impuesto al crédito ya está cancelado, pero es importante señalar de que hay que incurrir en gastos operacionales asociados al refinanciamiento. Por ejemplo, un gasto operacional promedio es de  400mil o 500 mil pesos y si en el dividendo se ahorrará unos 10 mil pesos a 20 años, no sé si será tan favorable el refinanciamiento”.

¿Cuáles son los requisitos para refinanciar? “Se solicitan los mismos papeles de la acreditación de ingresos para postular a un refinanciamiento de un crédito hipotecario. ¿Por qué? Porque es otro escenario y el riesgo del banco es el mismo, porque ya está asumido el crédito hipotecario. Además, es necesario validar de acuerdo a la capacidad de carga financiera, saber cómo  está la persona en el sistema comercial a la deuda SBIF que está publicada para que el individuo sea sujeto a crédito nuevamente. Nos ha pasado muchas veces, que la persona que solicitaba refinanciamiento no estaba demostrando los ingresos de hace 5 años atrás, entonces se rechazaba porque el riesgo es otro. Muchas personas no entienden esto, pero la colocación ya está puesta y puede ser el mismo cliente, pero la respuesta en relación a lo que se aprobó hace 5 o 3 años atrás  cuando se otorgó el crédito, puede cambiar el escenario. Entonces, el banco no está en la obligación de refinanciar la deuda”, comenta jefe de Oficina Irarrázaval banco BCI .

Le consultamos Francisco González sobre si es mito esto del buen momento para refinanciar. “Creo que había cierto análisis de política, de mirada económica al día. Había una recomendación a restructurar las deudas que estuvieran en hipotecario en corto plazo. Hubo un tema en relación a las expectativas. El tema que todas propiedades nuevas están sujetas a venta de IVA este año o al término del año que pasó o las obras que se está ejecutando. Entonces comenzó una mayor demanda de crédito hipotecario y la gente se motivó y dijo que este es el minuto de tomar un crédito hipotecario a largo plazo en relación a las tasas que se están determinando. Un pequeño shock de demanda, una alta intensidad de pedir un crédito hipotecario nuevo. En los últimos tres o cuatro años la tasa no ha variado nunca un punto porcentual o dos puntos porcentuales, son 0,5 o 0,3 milésimas”.

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Consejos para refinanciar

El docente de la Universidad del Pacífico recomienda, “primero, la tasa que se va a aplicar a la operación y, segundo, el plazo restante o remanente del crédito. Normalmente se sugiere que en el caso de una renegociación, debería accederse a esta modalidad cuando la diferencia en la tasa vigente y la propuesta sea de al menos un punto. Y con respecto al tiempo restante, se sugiere efectuar esta operación cuando el periodo restante es superior a 15 años”. Además agrega queEsta decisión va a depender de las condiciones en las cuales se encuentra el consumidor, pues si tiene problemas de flujos, lo más recomendable es bajar la amortización mensual y así liberar recursos. Esta persona debería renegociar en el mismo periodo, pero a una cuota más baja”.

El jefe de Oficina Irarrázaval banco BCI  puntualiza que “lo principal es saber qué es lo que quiere en relación al capital que se tiene y cómo administrarlo. Por ejemplo, es muy útil refinanciar o restructurar la deuda, pero tratando de amortizar una parte importante del crédito hipotecario.  Si se va incurrir nuevamente en gastos operacionales, es necesario aportar, por ejemplo, el 25% del saldo insoluto de la deuda y poder restructurar el saldo  a menos plazo, a menos años para obtener una mejor tasa.  Ese escenario es el ideal, si no, ver otras propuestas de otros bancos y cotizar  para tener un punto de comparación en relación a las tasas propuestas por otras entidades bancarias”.

Si usted está pagando un crédito hipotecario de su casa o departamento, quizás este artículo lo puede motivar a realizar el ejercicio de calcular y solicitar cotizaciones, tal vez alguna sorpresa se podría llevar.  Así le aconseja el Blog de Edifito.

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